Αν έχετε κάποιο ακίνητο ή ακίνητα για το οποίο εκμισθώνετε μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι πιθανό να αναρωτιέστε ποιες ακριβώς είναι οι φορολογικές σας υποχρεώσεις ή πώς φορολογείστε για τα ακίνητά σας. Ο πρόσφατος οδηγός της ΑΑΔΕ παρέχει χρήσιμες πληροφορίες σχετικά με το θεσμικό πλαίσιο που ορίζει τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, αλλά και τι ισχύει σε περίπτωση που έχετε δώσει το ακίνητό σας σε τρίτο για διαχείριση. Παρακάτω θα δούμε αναλυτικά όσα πρέπει να ξέρετε για το φορολογικό πλαίσιο της διαχείρισης του Airbnb σας.
Οι πέντε φορολογικές υποχρεώσεις του διαχειριστή ακινήτου Airbnb
Σύμφωνα με τον οδηγό της ΑΑΔΕ, ο διαχειριστής ακινήτου που πραγματοποιεί βραχυχρόνια μίσθωση έχει τις εξής βασικές υποχρεώσεις:
- Εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
- Καταχώρηση του ακινήτου στην ειδική εφαρμογή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ και, συγκεκριμένα, στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
- Ανάρτηση υποχρεωτικά του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.
- Υποβολή “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής.
Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση. - Οριστικοποίηση των στοιχείων που έχει καταχωρήσει στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.
Τι ισχύει αν το ακίνητο διαχειρίζεται τρίτος;
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, όταν ένας ιδιοκτήτης αναθέτει τη διαχείριση του ακινήτου σε τρίτο (π.χ. εταιρεία διαχείρισης ακινήτων ή άλλο επαγγελματία) για τη χρήση του ως Airbnb, τότε είναι υποχρεωμένος σε υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, στην οποία πρέπει να καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ως «Διαχειριστής ακινήτου» ορίζεται είτε α) ο κύριος του ακινήτου, είτε β) ο επικαρπωτής, είτε γ) ο υπεκμισθωτής, είτε δ) τρίτος. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ως τρίτος διαχειριστής ενός ακινήτου, σύμφωνα με το νομικό πλαίσιο, ορίζεται:
- ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
ο εκκαθαριστής κληρονομιάς - ο εκτελεστής διαθήκης
- ο σύνδικος πτώχευσης
- ο προσωρινός διαχειριστής
- ο μεσεγγυούχος
- ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από Airbnb;
Βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων
Eάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει έως και δύο ακίνητα και δεν παρέχει άλλες υπηρεσίες πέραν της προμήθειας κλινοσκεπασμάτων, τότε το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και ως εκ τούτου, το ενοίκιο δεν υπόκειται σε ΦΠΑ.
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία φορολογούνται προοδευτικά ανάλογα με το ύψος των εσόδων, που σημαίνει ότι όσο υψηλότερα τα έσοδα, τόσο αυξάνεται και ο συντελεστής φορολόγησης. Οι συντελεστές φορολόγησης είναι οι εξής:
- 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ.
- 35% για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- 45% για εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ.
Βραχυχρόνια μίσθωση τριών και παραπάνω ακινήτων
Εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει από τρία ακίνητα και πάνω, τότε το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει σε δήλωσης έναρξης εργασιών με:
- ΚΑΔ 55.20.11.06 – «Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» ή/και
- ΚΑΔ 55.20.11.07 – «Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού».
Επιπλέον, η διάθεση των σχετικών ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται, ως υπηρεσία, σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%.
Το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογείται επίσης κλιμακωτά, σύμφωνα με την παρακάτω κλίματα:
- 9% για κέρδη από 1 έως 10.000 ευρώ.
- 22% για κέρδη από 10.001 έως 20.000 ευρώ.
- 28% για κέρδη από 20.001 έως 30.000 ευρώ
- 36% για κέρδη από 30.001 έως 40.000 ευρώ.
- 44% για τα κέρδη άνω των 40.001 ευρώ.
Εκμίσθωση ακινήτου Airbnb: Ενημέρωση και συμμόρφωση με φορολογικές υποχρεώσεις
Η σωστή ενημέρωση για το φορολογικό πλαίσιο που περιβάλλει τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb είναι κρίσιμη, ιδιαίτερα όταν εμπλέκονται τρίτοι στη διαχείριση. Η συμμόρφωση με τις φορολογικές υποχρεώσεις, όπως καθορίζονται από την ΑΑΔΕ, διασφαλίζει ότι οι θα αποφεύγετε πιθανά προβλήματα με τις φορολογική αρχές. Είναι σημαντικό, λοιπόν, να ενημερώνεστε τακτικά και να συμβουλεύεστε έναν ειδικό για τις αλλαγές που αφορούν τη φορολογία και τη διαχείριση ακινήτων.Γι’ αυτό, η έμπειρη ομάδα της Delta Key, της εξειδικευμένης εταιρείας διαχείρισης Airbnb στην Αθήνα, είναι εδώ για να αναλάβει την πλήρη διαχείριση του ακινήτου σας με τον σωστό τρόπο και να σας καθοδηγήσει σε κάθε πρόκληση. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα και μεγιστοποιήστε τα κέρδη σας χωρίς κανένα εμπόδιο.