Νομοθεσία για Airbnb σε πολυκατοικία: Τι αλλαγές έρχονται

Η δημιουργία καταλύματος Airbnb σε πολυκατοικία έχει γίνει πολλές φορές αντικείμενο διαμάχης μεταξύ του οικοδεσπότη και των ενοίκων της οικοδομής. Από τη μία, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος θέλει να αξιοποιήσει την επένδυσή του. Από την άλλη, οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι των άλλων διαμερισμάτων ανησυχούν για την ασφάλειά τους και για την καλή χρήση του κτηρίου και προσπαθούν να απαγορέψουν την δημιουργία Airbnb. Συχνά και οι δύο πλευρές επικαλούνται τη νομοθεσία. Τι προβλέπει όμως η νομοθεσία για τα Airbnb σε πολυκατοικία και τι αλλαγές αναμένονται;

Υπάρχουσα νομοθεσία για Airbnb σε πολυκατοικία 

Καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων είναι ένα φαινόμενο που αναπτύχθηκε στην χώρα μας μέσα στην τελευταία δεκαετία, η σχετική νομοθεσία είναι ακόμη ελλιπής.

Συγκεκριμένα, η μόνη πρόβλεψη που υπάρχει μέχρι στιγμής σχετικά με τα Airbnb σε πολυκατοικίες εντοπίζεται στον νόμο Ν. 5073/2023. Η πρόβλεψη αυτή αφορά τις πολυκατοικίες και τα συγκροτήματα κατοικιών που απαρτίζονται αποκλειστικά από καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με αυτήν, εάν μια πολυκατοικία στεγάζει μόνο καταλύματα Airbnb, τότε θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υποχρεούται να έχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας.

Όσο για τη δημιουργία Airbnb σε πολυκατοικία όπου υπάρχουν μόνιμοι κάτοικοι, δεν υπάρχουν προς το παρόν συγκεκριμένες ρυθμίσεις από τη νομοθεσία. Μέχρι στιγμής, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση αυτά που ορίζει το καταστατικό της κάθε πολυκατοικίας. Καθώς όμως τα περισσότερα καταστατικά είχαν ήδη συνταχθεί πριν την εμφάνιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης καταλυμάτων, συνήθως δεν περιλαμβάνεται κάποια πρόβλεψη που να απαγορεύει την εκμετάλλευση των διαμερισμάτων ως Airbnb.

Έτσι, από την παρούσα κατάσταση φαίνεται να βγαίνει κερδισμένος ο οικοδεσπότης. Αυτό όμως ενδέχεται να αλλάξει στο άμεσο μέλλον με το νέο νομοσχέδιο που βρίσκεται προ των πυλών.

Το νέο νομοσχέδιο για τα Airbnb σε πολυκατοικία 

Μέσα στους επόμενους μήνες αναμένεται να κατατεθεί νέο νομοσχέδιο στη Βουλή από το Υπουργείο Τουρισμού. Στόχος αυτού του νομοσχεδίου θα είναι να επιβάλλει επιπλέον ρυθμίσεις στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, οι οποίες αυτή τη φορά θα αφορούν και τη δημιουργία Airbnb σε πολυκατοικία. Από τα στοιχεία που έχουν δοθεί στη δημοσιότητα μέχρι στιγμής, αναμένονται οι παρακάτω αλλαγές.

Συνέλευση πολυκατοικίας για Airbnb 

Για να καλύψει το κενό που υπάρχει στη νομοθεσία αυτή τη στιγμή, το νέο νομοσχέδιο θα ορίζει ότι για να επιτραπεί η διάθεση των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να έχει συμφωνήσει η πλειοψηφία των ιδιοκτητών στην πολυκατοικία, μέσω γενικής συνέλευσης.

Έτσι, σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης προχωρήσει στη δημιουργία Airbnb σε πολυκατοικία χωρίς τη σύμφωνη γνώμη των περισσότερων ιδιοκτητών, αυτοί θα έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στη δικαιοσύνη.

Airbnb σε πολυκατοικία ως τουριστικά καταλύματα 

Μέχρι στιγμής, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν χαρακτηρίζονται ως «τουριστικά καταλύματα» από τον νόμο. Αντιθέτως, θεωρούνται αστικά καταλύματα. Αυτό φαίνεται να αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο που πρόκειται να υποβληθεί στη Βουλή.

Πιο συγκεκριμένα, λέγεται ότι πλέον θα απαιτείται από τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης να πληρούν συγκεκριμένες λειτουργικές προδιαγραφές, για την τήρηση των οποίων θα υποβάλλονται σε ελέγχους από τον ΕΟΤ. Εφόσον θα βρίσκονται υπό την εποπτεία του ΕΟΤ (και κατ’ επέκταση, του Υπουργείου τουρισμού), τα ακίνητα αυτά θα θεωρούνται πλέον τουριστικά καταλύματα.

Αυτή η αλλαγή ενδέχεται να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ιδιοκτήτες Airbnb εάν στο καταστατικό της πολυκατοικίας περιλαμβάνεται όρος που απαγορεύει τη στέγαση τουριστικών καταλυμάτων. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην πολυκατοικία θα έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν την απαγόρευση της λειτουργίας του Airbnb, επικαλούμενοι τον συγκεκριμένο όρο του καταστατικού.

Η λύση στις νέες προκλήσεις για τους οικοδεσπότες

Συμπερασματικά, το τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων αναμένεται να αλλάξει σημαντικά μέσα στους επόμενους μήνες. Οι νέες ρυθμίσεις φαίνεται ότι θα επηρεάσουν και τα Airbnb σε πολυκατοικία. Οι οικοδεσπότες που διατηρούν Airbnb σε κάποια οικοδομή θα αντιμετωπίσουν νέες προκλήσεις και θα πρέπει να βρουν καινούργιους τρόπους να ανταπεξέλθουν στις μελλοντικές συνθήκες. Μένει μόνο να ανακοινωθούν οι τελικές ρυθμίσεις που θα περιλαμβάνει το νέο νομοσχέδιο, για να κρίνει κάθε ιδιοκτήτης σε τι βαθμό θα τον επηρεάσουν.

Όποιες κι αν είναι αυτές οι προκλήσεις που θα προκύψουν όμως, υπάρχει πάντα ένας ισχυρός σύμμαχος που θα είναι δίπλα σας για να σας βοηθήσει να ανταπεξέλθετε με επιτυχία. Η Delta Key, η εξειδικευμένη εταιρεία διαχείρισης Airbnb στην Αθήνα, αναλαμβάνει την πλήρη διαχείριση του καταλύματός σας με τον πιο αποδοτικό και συμφέροντα τρόπο για εσάς!

Εάν διαθέτετε Airbnb στην Αθήνα, επικοινωνήστε μαζί μας για να μελετήσουμε τα χαρακτηριστικά του καταλύματός σας και αν σας προτείνουμε την καλύτερη στρατηγική για τη διαχείρισή του.